楼市“回暖”–真？假？

admin — Mon, 08 Jun 2009 08:41:11 +0000

疯狂的楼市，最近谈论最多的楼市回暖迹象，是事实还是托呢？我们外行人看不出啊！以下是从天涯转载的一篇文章：
转载部分开始
看到小狗热议的帖子，看到这么多的关于房事的争议贴，我只是从我个人的角度重复一下我的观点，分水岭快到了，可能是一个月，可能是两个月，最后的疯狂，永远这么热闹。。。犹如07年10月的全球股市。。。
　　节前从北京、上海、浙江调研完项目后回来，本来当时就想写的，只是端午去大马休息了几天，现在写写，不是要看空或者看多，而是从我的感受，写一下自己的想法，希望能够给大家参考。。。
　　还有一句话，一个资产超过40亿的富豪跟我说的：人一生，吃喝嫖赌不会花掉多少钱，就怕的是投资失误，可能是一夜的事情。。。
　　年初受朋友之邀，一起管理一个数亿的基金，投向非常灵活，股市、楼市、过桥贷款都可以，反正就是高风险高收益的产品。。。
　　年初至今，对股市的收益心里越发忐忑，谨记着入行时师傅的教诲：没有弄明白怎么赚来的钱，早晚要还回去的。所以，当看不懂A股为何如此反弹有力，又看不清走向的时候，我们在2500点的时候清仓出来，守住收益，寻找其他投资途径。
　　面对股市的踏空，心里倒没有啥不妥，因为基本今年的收益目标是达到了，只是，资金这样闲置着是不行的，正好发现4月底以后，融资需求又开始不断的冒出来，开始接触一些融资需求的项目，基本都是一个类型：房地产商3-6个月的短期过桥贷款，简单说就是给房地产商的高利贷。
　　项目基本运营模式都类似，有预售证，需要融资完成余下项目，拿出30%的房子，以市价1/3-1/2的价格打包预售给我们，签署3-6个月后的回购协议，用退房形式本利一起还，月利率2.5%左右；如果到时不还款，我们可以处置相关资产，当然这类项目最大的风险就是碰到烂尾楼，不然也不会有如此高的利息。
　　为什么是30%的房子而不是更多？一个是开发商已经开始预售了，不管售楼情况如何，下面都余下不是太多的流动资金需求，又要考虑实际的融资需要和成本；更重要的是如果是高比例的打包抵押，到时候退房率太高，影响楼盘形象，前段时间在北京那个的那个新闻应该就是这样的案例。打包给我们的基本都是户型最好、楼层最好、朝向最好的楼，至于为什么，tx们自己想吧。
　　近一个月在杭州这个温柔乡里天天和这些房地产老板们看项目，博弈，做决定，找相关团队运作，完全没有享受到江南的春天。。。
　　一如既往的看空楼市，这次项目做下来，更看空，现在的楼市已经不是小阳春，而是崩溃前夜的最后疯狂。
　　去年7、8月也接触过大量的类似融资项目，都是3-6月期的房地产贷款，当时的房地产商在政府收缩银根的铁钳下已经快到极限，只有通过高利贷来维持项目开发，所以出现了10月开始的跳水卖楼现象；万幸的是，我们英明的政府天真的认为救房地产就是救经济，结果，今年1-3月的洪水般的信贷让这些房地产商重新振作，通过低利率的票据贴现还清了过桥贷款，极低的融资成本和楼市小阳春让大家欣喜若狂。
　　只是，谁会相信如此的巨额信贷增量可以维持？实际也不是，至少我和银行的朋友的交流是信贷已经开始实际收紧。
　　票据贴现的钱是要还的，楼在高位有价无市的情况下怎么办？项目就出来了。。。后面可能又是一轮循环，7、8月市场开始流动性变差，高息融资继续支撑，明年初有时集中信贷投放高潮。。。只是，新增信贷干嘛了，都用来回高额借款的利息了。
　　这轮融资做下来，终于明白为什么那么大的信贷增量实体经济基本没有起色了，房地产这块至少没有变成新增投资，而是还利息了，得到高额利息和本金的我们是不会去投资实体经济的，比如造楼开厂什么的。。。其他行业可以以此类推，估计只比房地产更差。。。钱原来都在虚拟经济中，实体经济中进去了很少。。。
　　以前完全没有这么微观的去想这个问题。。。一切疑惑都解开了。。。
　　去年11月-3月的楼市阳春可以说是刚需释放下的小阳春，现在呢？“首期推出，一日售罄80%”知道为什么了吗？融资去了，高成交，真是高成交量，但是售楼处和中介还在拼命打你电话，说是好楼都快卖完了。。。
　　我们常一起开玩笑说我们有原罪，因为我们的存在，推高了楼价，让开发商可以喘息，让房事疯狂，但是这样的疯狂最终会带来就是流动性一旦枯竭下的楼市崩盘，美国就是一个例子，那个时候只有跳水最狠的开发商才可以尽快回笼资金，宏观经济只有彻底的硬着陆一次才可以继续文件发展，如美国。。。
　　还有一个办法，学津巴布韦，不过学完下场，就是毁掉中国30年改革开放的伟大经济成就。。。
转载部分完毕
回想台州当地的几大开放商的融资行为（台农、老黄中房产项目），开发商其实真是的缺钱啊！融资融到百姓身上了！上述文章中提到的方法，很多开发商都是这么在操作的！！需要买房的还是按照原计划买吧！！！以上仅是个人言论！

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